Nhà đầu tư bất động sản có nên "xuống tiền" thời điểm này?

Mỏi mòn chờ khách "chốt"

Dễ nhận thấy, đất nền là phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất từ sự lao dốc của thị trường bất động sản trong gần 2 năm qua, giao dịch gần như đóng băng. Không ít nhà đầu tư đuối tài chính phải chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng.

“Ôm” 3 lô đất, mỗi lô có diện tích 200m2 tại Sóc Sơn, Hà Nội cách đây 2 năm, anh Đỗ Văn Hùng (ở quận Tây Hồ, Hà Nội) chờ đợi đất nền lên cao để bán ra. Tuy nhiên, dù lô đất nằm ở vị trí sầm uất, ngay cạnh khu công nghiệp, sân bay, đường thông thoáng, nhưng rao bán từ cuối năm 2023, đến nay vẫn không có khách “chốt”.

Anh Hùng sốt ruột chia sẻ: “Tôi mua 3 lô đất cách đây 2 năm, số tiền vay ngân hàng phải trả lãi mỗi tháng lên đến hơn 50 triệu đồng, tuy nhiên, đến nay đất không tăng giá mà thị trường lại ảm đạm. Hiện nay mỗi lô chỉ bán hơn 5 tỷ đồng nhưng không ai "chốt". Gửi bán tại các sàn bất động sản thì có nhiều khách đến hỏi, xem, nhưng vẫn không bán được, rất mệt mỏi và lo lắng”.

Không chỉ đất nền lô to mà lô nhỏ cũng khó bán vào thời điểm này. (Ảnh minh họa: Đỗ Đạt)

Tương tự như anh Hùng, anh Trần Xuân Thắng (ở quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), một chủ đầu tư bất động sản cá nhân cho biết, năm 2021, khi “sốt” đất, anh đã mua 2 lô đất ở Phú Cường (Sóc Sơn, Hà Nội) có diện tích từ 84 - 95m2 với giá 11 triệu đồng/m2, chưa kể các chi phí cho môi giới và chi phí các thủ tục sang tên. Chờ thời để “chốt lời” nhưng hy vọng của anh dần tắt khi thị trường bất động sản đóng băng suốt 2 năm qua. Hiện anh Thắng rao bán mỗi lô đất chỉ 12 triệu đồng/m2, nhưng nhiều tháng nay vẫn không có ai đặt cọc.

Anh Thắng cho biết: “So với 3 năm trước đồng tiền đã trượt giá, bán 12 triệu đồng/m2 là đã chịu lỗ, vì lúc đầu tư tôi đã vay tiền ngân hàng để “ôm đất”, riêng tiền lãi trả hàng tháng đã không bù được giá, cho nên chấp nhận bán lỗ. Nhưng khách mua vẫn tiếp tục “ép giá” xuống thấp hơn, nên tôi chưa bán được”.

Có thể thấy, nhiều nhà đầu tư đã thận trọng hơn vào thời điểm này, khi những bất ổn về kinh tế vẫn tiếp tục có những dấu hiệu chưa dừng lại. Chị Nguyễn Thúy Nga (ở quận Hoàng Mai, Hà Nội), sau một thời gian tìm kiếm bất động sản để đầu tư, đã quyết định từ bỏ dự định mua đất nền phân lô, quay sang mua chung cư.

Vừa bỏ ra hơn 4 tỷ đồng để mua một căn hộ cao cấp tại Khu đô thị Vinhomes Ocean Pack (Gia Lâm, Hà Nội), chị Nga chia sẻ về lựa chọn của mình: “Với số tiền từ 4-5 tỷ đồng, nếu mua đất phân lô ở ngoại ô thì sẽ được khoảng 200m2, tuy nhiên, để xây được nhà ở thì phải đầu tư thêm vài tỷ nữa, cộng với việc đợi chính quyền địa phương quy hoạch có hạ tầng mới có thể ở được, đợi cũng phải mất vài năm đến chục năm.

Mua chung cư, vừa có thể ở ngay hoặc cho thuê mà giá chung cư vẫn lên. Ví dụ, cũng căn chung cư tôi vừa mua, trước Tết chỉ có giá 3,9 tỷ đồng, sau Tết đã lên 4,2 tỷ đồng. Theo tôi tìm hiểu, giá nhà chung cư sẽ tiếp tục lên khi huyện Gia Lâm trở thành quận vào năm tới”.

Nhà đầu tư chờ "chắc ăn" mới xuống tiền

Chị Lê Hải Yến, một nhà đầu tư bất động sản tư nhân cũng cho hay, trong năm 2023 và nửa đầu năm 2024, chị không “xuất tiền” để mua bất cứ bất động sản nào. Chị Yến cho biết, do sự “phập phù” của thị trường nên đầu tư vào lúc này là khá mạo hiểm. “Mặc dù tiền gửi vào ngân hàng hiện nay lãi suất khá thấp, nhưng để an toàn, tôi vẫn quyết định để tiền của mình “nằm im” chứ không mạo hiểm đầu tư vào bất động sản phân lô. Tôi sẽ tiếp tục chờ đợi, khi nào chắc chắn mới mua”, chị Yến cho biết.

Theo các nhà đầu tư tư nhân, nguyên nhân đất phân lô không thể “thoát hàng”, một phần do những biến động về kinh tế, khiến các nhà đầu tư “chắc ăn” không vội xuống tiền. Không chỉ đất nền lô to, mà lô nhỏ cũng khó bán vào thời điểm này. Kể cả đất trong nội thành cũng ít giao dịch bởi nhiều nguyên nhân khác nhau.

Anh Nguyễn Văn Ngọc, một nhân viên môi giới bất động sản cho hay, hiện nay giao dịch đất nền, đất xen kẹt cũng rất ảm đạm. Qua quá trình làm việc với những khách hàng, anh Ngọc cho biết: “Đất xen kẹt hoặc đất nội đô chủ yếu là trong ngõ, hẻm, người mua ít bởi những bất tiện về giao thông, cũng như hạ tầng, dân trí. Đất xen kẹt chưa có sổ, đất bán viết tay lại càng khó bán hơn bởi những quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào năm tới, khiến nhiều người e ngại. Nhà chung cư vẫn là phân khúc dễ bán nhất và hiện nay, giá vẫn đang có chiều hướng tăng lên, đi ngược với xu hướng giao dịch đất nền.

Còn về đất phân lô đang ồ ạt “cắt lỗ” hiện nay, một phần do nhà đầu tư vay tiền ngân hàng và chờ đợi quá lâu, mất khả năng thanh khoản nên phải bán để giải quyết các khoản vay nợ, dẫn đến lượng hàng bán ra nhiều, nhưng vẫn hiếm khách mua.

Dễ nhận thấy, đất nền chính là một trong những phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất từ sự lao dốc của thị trường bất động sản trong gần 2 năm qua, giao dịch gần như đóng băng. Không ít nhà đầu tư đuối tài chính phải chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng.

Quy định mới được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ tạo nên một cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền. (Ảnh minh họa: Bảo Thoa)

Đáng chú ý, thời gian tới, khi một số quy định mới chính thức áp dụng, những khó khăn của loại hình đất nền lô to được dự báo sẽ tăng lên. Điển hình, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Theo đó, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua. Quy định mới được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ tạo nên một cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở hơn 100 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết phân lô, bán nền).

Báo cáo về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng bất động sản nửa đầu năm 2024 của batdongsan.com.vn cho thấy, 65% người được hỏi dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong đó, 60% người mua để đầu tư. Đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (33%), tiếp theo là nhà riêng (26%) và chung cư (24%).

Tuy nhiên, tại Hội nghị Bất động sản diễn ra tại Hà Nội cuối năm vừa qua, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhận định: Thị trường đang và sẽ phụ thuộc vào những chuyển dịch nhất định. Trong đó, người mua và nhà đầu tư đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng, tính pháp lý của các dự án. Họ có xu hướng sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung - cầu.

Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm chất lượng với mức giá phù hợp.

Theo dự báo, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư, vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Minh chứng là việc chung cư có tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá, cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong gần chục năm qua.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng cho rằng, những điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Một trong những quy định đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm là việc siết phân lô đất nền.

Bảo Thoa