Để Luật Công chứng sửa đổi đi vào cuộc sống

Chưa phân định rõ công chứng - chứng thực

Từ thực tiễn quản lý, Bộ Tư pháp cho rằng, việc phân định công chứng - chứng thực chưa phản ánh đúng bản chất của từng hoạt động. Hoạt động chứng thực hợp đồng, giao dịch về bản chất chính là hoạt động công chứng, văn bản chứng thực hợp đồng, giao dịch có giá trị như văn bản công chứng.

Tuy nhiên, trình tự, thủ tục chứng thực lại đơn giản hơn nhiều so với công chứng, người thực hiện chứng thực có các tiêu chuẩn, điều kiện, trách nhiệm thấp hơn hẳn so với công chứng viên…

Sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ giữa tổ chức hành nghề công chứng, Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp xã gây lãng phí nguồn lực xã hội, chưa giảm tải công tác hành chính tư pháp cho Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo đúng chủ trương cải cách hành chính và đẩy mạnh xã hội hóa các dịch vụ công.

Bộ Tư pháp tổng kết thi hành Luật Công chứng. Ảnh: T.O

Đại diện Văn phòng công chứng Đào Duy An và Văn phòng công chứng Đông Anh (Hà Nội) cùng cho rằng, hoạt động chứng thực tại Việt Nam đang bị nhầm lẫn và nhiều trường hợp bị đánh đồng với hoạt động công chứng. Rà soát các văn bản quy phạm pháp luật trong khoảng 30 năm trở lại đây, từ Pháp lệnh về Hợp đồng dân sự, Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở … thì cứ ở đâu xuất hiện “công chứng” thì cũng xuất hiện “chứng thực”, ở đâu có yêu cầu về một tình tiết, một văn bản được “công chứng” thì đều có thể thay thế bằng “chứng thực”.

Trong khi đó, hoạt động công chứng đặt ra yêu cầu cao hơn về chuyên môn và điều kiện thực hiện, chi phí cao hơn, trách nhiệm cao hơn nhưng trên thực tế, đa số trường hợp kết quả của hoạt động công chứng được công nhận ngang bằng với kết quả của hoạt động chứng thực.

Điều này không chỉ làm cho mục đích ngăn chặn, phòng ngừa rủi ro pháp lý cho xã hội không đạt được, làm lãng phí nguồn nhân lực chuyên môn cao mà còn tạo ra sự bất bình đẳng đối với những người hành nghề công chứng. Tâm lý chung của đa số người dân là ở đâu chi phí thấp thì làm. Vì lý do đó, hoạt động chứng thực giao dịch của Ủy ban nhân dân đang tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng đối với các tổ chức hành nghề công chứng…

Từ thực tiễn này, nhiều ý kiến cho rằng, cần làm rõ các khái niệm công chứng, chứng thực, phân biệt rõ hai hoạt động này để tránh chồng chéo và nhầm lẫn khi áp dụng.

Đẩy mạnh tuyên truyền

Cùng với đó, theo Bộ Tư pháp, phạm vi các giao dịch công chứng bắt buộc còn quá hẹp, tiềm ẩn rủi ro lớn cho người dân khi giao kết các giao dịch không được công chứng. Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì các giao dịch có tính chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn) thuộc nhóm giao dịch bắt buộc phải công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý và quyền lợi cho người dân.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của các bên (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai).

Đối với nhà ở, Luật Nhà ở quy định các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, mà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì chỉ bắt buộc công chứng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân mà việc kinh doanh có quy mô nhỏ, không thường xuyên (Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản).

Như vậy, nếu mua bán nhà từ chủ đầu tư (hoặc các công ty kinh doanh bất động sản) sang người dân thì không bắt buộc phải công chứng. Thực tế cho thấy tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thời gian qua xảy ra rất nhiều và thiệt hại lớn cho người dân. Trong thời gian qua đã có nhiều chủ đầu tư bán nhà hoặc huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện để bán theo quy định của pháp luật, thậm chí một tòa nhà được thế chấp nhiều lần vẫn có thể được bán cho hàng trăm người dân mà không có cơ chế để kiểm soát hữu hiệu, vì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc công chứng trong trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản…

Để khắc phục các bất cập trên, trong thời gian tới, Bộ Tư pháp xác định cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhằm nâng cao nhận thức của cá nhân, tổ chức về vị trí, vai trò của nghề công chứng, công chứng viên trong việc đảm bảo an toàn pháp lý đối với các hợp đồng, giao dịch. Tăng cường sự phối hợp của các cơ quan có thẩm quyền để chủ động hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thi hành Luật Công chứng và các quy định có liên quan.

Đồng thời, tiếp tục thực hiện nghiêm, có hiệu quả Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng để nâng cao ý thức chấp hành pháp luật và tăng cường đạo đức hành nghề cho các công chứng viên; thực hiện có hiệu quả Nghị quyết số 172/NQ-CP ngày 19/11/2020 nhằm phát triển nghề công chứng ổn định, bền vững; tiếp tục tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra về tổ chức và hoạt động công chứng nhằm kịp thời phát hiện và chấn chỉnh, xử lý nghiêm các sai phạm; củng cố, kiện toàn, đổi mới và nâng cao năng lực, tính chuyên nghiệp trong quản lý, điều hành hoạt động của các tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên./.

Phương Thảo